Hai venduto casa per 300.000 euro: quanto reddito puoi costruire?

Capitale Intelligente · Fondi, ETF a distribuzione e certificati per costruire un portafoglio a reddito.

Vendere un immobile può cambiare il rapporto con il proprio patrimonio. Un capitale di 300.000 euro, prima legato a una casa, diventa disponibile per integrare la pensione, ridurre l’attività professionale o finanziare una parte delle spese familiari.

Se l’obiettivo è ottenere 2.000 euro al mese, il conto iniziale è immediato: 24.000 euro l’anno, pari all’8% del capitale. Per costruire quel reddito bisogna però risalire all’importo lordo necessario e individuare una composizione capace di produrlo alle condizioni ipotizzate. Il peso dei singoli strumenti conta quanto il loro tasso cedolare.

Assumiamo che i 300.000 euro siano interamente disponibili dopo mutuo, costi della vendita e altri impegni, e che non servano per acquistare un’altra abitazione.

Quanto possono produrre 300.000 euro?

Confrontiamo quattro ipotesi di flusso distribuito: 4%, 6%, 8% e 10,8% lordo annuo. Per rendere leggibile il confronto, applichiamo a tutte un’imposta ipotetica del 26%.

Un flusso dell’8% lordo equivale a 1.480 euro mensili dopo questa imposta. Per avvicinarsi a 2.000 euro, l’ipotesi di rendimento da avere come obiettivo sale al 10,8% lordo.

Un flusso vicino all’8% dopo imposte è un obiettivo ambizioso. Per valutarlo serve un portafoglio concreto: prezzi di acquisto, condizioni di pagamento e rischi. Il fatto che alcuni strumenti offrano cedole elevate non basta a estendere quel numero all’intero patrimonio.

Come costruire il portafoglio che paga l'8% netto:

1. Le obbligazioni governative hanno attualmente rendimenti obiettivi del 5% sul nominale. Un rendimento a scadenza del 5% può comprendere anche il recupero di prezzo di un titolo acquistato sotto la pari: quella componente arriva al rimborso e non finanzia le spese mensili. Il rendimento deve inoltre essere coerente con durata, rischio sovrano e valuta; il 5% non identifica automaticamente un investimento a basso rischio in euro.
2. Fondi ed ETF a distribuzione permettono di ricevere proventi da un portafoglio di titoli. Possono investire in obbligazioni, azioni o più classi di attività. Per i fondi, l’8% è una distribuzione ipotizzata, già dopo i costi interni riflessi nei proventi del prodotto e prima della fiscalità personale.
3. I certificati possono contribuire con premi potenziali elevati, legati a condizioni contrattuali. Per i certificati, il 12% presuppone che vengano pagati tutti i premi e che il capitale resti investito per il periodo considerato.

Certificati Cash Collect: la cedola ha condizioni precise

I certificati possono avere sottostanti costituiti da indici, singole azioni o panieri di azioni. Ci sono premi condizionati, premi incondizionati e strutture ibride; barriere e meccanismi di rimborso differiscono.

A parità delle altre condizioni, sottostanti con maggiore volatilità implicita possono sostenere premi più elevati. Allo stesso tempo, possono muoversi più rapidamente verso le soglie che condizionano i pagamenti o il rimborso. Incidono anche correlazione del paniere, durata, barriere e opzioni di richiamo: due cedole del 12% possono corrispondere a rischi molto diversi.

Consideriamo un Cash Collect ipotetico acquistato a 1.000 euro, pari al nominale, con premio mensile dell’1%, memoria e soglia cedola al 60% del valore iniziale dei sottostanti. Dodici premi pagati producono 120 euro lordi, il 12%.

Nel grafico, il sottostante peggiore scende sotto la soglia al terzo e quarto mese: nessun premio viene pagato. Al quinto mese torna sopra e il certificato paga 30 euro, comprendendo i due premi in memoria. Il recupero dipende dal successivo rispetto delle condizioni; può non verificarsi.

Il capitale segue una regola distinta. Con barriera capitale europea al 60% e rimborso lineare sotto barriera, un valore finale del peggiore al 65% consente il rimborso del nominale di 1.000 euro. Al 55%, il rimborso scende a 550 euro, separatamente dai premi eventualmente incassati. La barriera non limita la perdita al 40% e non protegge il prezzo del certificato durante la sua vita.

Se hai venduto un immobile e vuoi valutare un portafoglio a reddito, scrivimi indicando il capitale disponibile e l’importo mensile che vorresti ottenere. Sono i due dati da cui iniziare un confronto sulla fattibilità.

Domenico Mosca · Consulente finanziario